Die Grundsteuer in Deutschland
Die Grundsteuer ist eine Realsteuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden — unabhängig davon, ob und wie das Grundstück genutzt wird. Sie ist die wichtigste eigene Steuereinnahme der Gemeinden und finanziert lokale Infrastruktur, Schulen und Verwaltung. Rechtliche Grundlage ist das Grundsteuergesetz (GrStG). Mit rund 16,1 Mrd. € Aufkommen im Jahr 2025 ist sie eine bedeutende Kommunalsteuer.
Wie viel Grundsteuer zahlst du?
🏡 Dein persönlicher Grundsteuerrechner
Geschätzte Grundsteuer B (fließt an deine Gemeinde):
ca. 0.00 € / Jahr
Keine Immobilien oder Grundstücke angegeben.
🏢 Auch als Mieter kann dich die Grundsteuer treffen
Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen – und das tun fast alle. Du bezahlst sie dann anteilig über die jährliche Nebenkostenabrechnung, ohne je einen Bescheid vom Finanzamt zu erhalten.
Wie viel das bei dir ist, steht in deiner letzten Nebenkostenabrechnung unter dem Posten „Grundsteuer“.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Berechnung erfolgt in drei Stufen:
1. Grundsteuerwert (Bewertungsebene)
Seit der Grundsteuerreform 2025 (Stichtag 1. Januar 2022) wird der Grundsteuerwert neu berechnet. Das Bundesmodell nutzt:
- Bodenrichtwert (vom Gutachterausschuss)
- Nettokaltmiete (je nach Gebäudeart und Baujahr)
- Wohnfläche und Grundstücksfläche
Einige Bundesländer haben Ländermodelle eingeführt (Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland): Diese weichen teils erheblich ab — z. B. setzt Bayern allein auf die Fläche, nicht auf den Wert.
2. Steuermesszahl × Grundsteuerwert = Grundsteuermessbetrag
Die Steuermesszahl beträgt im Bundesmodell:
- 0,31 Promille für Wohngrundstücke
- 0,34 Promille für Nicht-Wohngrundstücke
3. Hebesatz der Gemeinde × Grundsteuermessbetrag = Grundsteuer
Der Hebesatz ist der entscheidende kommunale Stellhebel. Er variiert erheblich:
- Kleine Gemeinden: oft 250–350 %
- Großstädte: häufig 400–900 % (Berlin senkte den Hebesatz mit der Reform 2025 z. B. von 810 % auf 470 %)
Grundsteuer A und B
| Typ | Für | Beispiel |
|---|---|---|
| Grundsteuer A | Land- und forstwirtschaftliche Betriebe | Bauernhof, Wald |
| Grundsteuer B | Bebaute und unbebaute Grundstücke (alle anderen) | Eigenheim, Mietwohnhaus, Gewerbegrundstück |
| Grundsteuer C | Unbebaute, baureife Grundstücke (neu seit 2025, optional) | Bauerwartungsland in der Stadt |
Wer zahlt die Grundsteuer?
Steuerschuldner ist der Eigentümer des Grundstücks. Vermieter können die Grundsteuer jedoch über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). In der Praxis zahlen Mieter die Grundsteuer also indirekt mit — sie ist in der Kaltmiete oder Betriebskostenabrechnung enthalten.
Die Grundsteuerreform 2025
Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die bisherige Bewertung (basierend auf Einheitswerten von 1964 bzw. 1935) für verfassungswidrig. Die Neuregelung — 2022 neu bewertet, ab 2025 wirksam — führte bundesweit zu neuen Grundsteuerwerten. Da viele Gemeinden ihre Hebesätze angepasst haben, sind die Auswirkungen für einzelne Eigentümer sehr unterschiedlich: manche zahlen weniger, manche deutlich mehr.
Wohin fließt das Geld?
Das gesamte Aufkommen fließt an die Gemeinden — Grundsteuer A und B sind klassische Kommunalsteuern. Die Gemeinden können über den Hebesatz direkt steuern, wie viel Grundsteuer sie einnehmen wollen.